Con la Legge sulle Locazioni n. 431/1998 è stato istituito un nuovo tipo di contratto di locazione agevolato ad uso abitativo comunemente chiamato “a canone concordato”. Le Associazioni più rappresentative dei proprietari e degli inquilini stabiliscono tramite un “Accordo Territoriale” i criteri di valutazione degli immobili in locazione e i valori minimi e massimi di canone annuo per MQ per ogni zona omogenea del territorio comunale. Il Contratto a Canone Concordato può essere utilizzato solo nei comuni che sono inseriti nei Comuni ad alta densità abitativa individuati dalla legge.
I contratti di locazione a Canone Concordato possono essere utilizzati per tutte le locazioni abitative nei comuni ad emergenza abitativa per immobili non di lusso ovvero che non facciano parte delle Categorie Catastali A1 (Abitazioni di Lusso), A8 (Abitazioni in Villa), A9 (castelli e Palazzi di eminente pregio storico o artistico), la durata del Contratto di Locazione non deve essere inferiore a 3 anni con ulteriore rinnovo automatico di 2, pertanto molte volte questo contratto viene chiamato anche 3+2. In caso di particolari esigenze del proprietario o dell’inquilino è possibile utilizzare il Contratto Concordato anche per locazioni transitorie di durata non inferiore a 18 mesi.
I Vantaggi per l’Inquilino
Canone di locazione inferiore ai valori medi di mercato
Nel caso in cui l’inquilino utilizzi la casa locata come abitazione principale può ottenere una detrazione fiscale di euro 495,80 per un reddito imponibile inferiore a 15.493,71 euro annui, di 247,90 per redditi compresi fra 15.493,71 e 30.987,41, La detrazione va rapportata al numero dei giorni dell’anno durante il quale la casa è stata effettivamente utilizzata come abitazione principale e va ripartita tra i contraenti, in caso di cointestazione del contratto di locazione.
Come Calcolare il Canone Concordato
Il canone di affitto per questo tipo di contratto è più basso rispetto a quelli normalmente riscontrabili nel mercato
delle locazioni in quanto non è liberamente scelto dal proprietario ma ma viene determinato in base ad un calcolo che tiene conto di diversi elementi, il valore può oscillare entro fasce stabilite a livello locale da accordi tra comuni e associazioni dei proprietari e degli inquilini. Per ogni comune vengono individuate delle aree omogenee per valori di mercato,infrastrutture e tipologie edilizie. All’interno delle aree possono essere evidenziate delle ZONE di pregio o di degrado. I valori di canone per metro quadrato vengono stabiliti tenendo conto della
-Tipologia dell’Alloggio
-Stato di manutenzione dell’alloggio e dell’intero stabile
-Pertinenza dell’alloggio
-Presenza di spazi comuni
-Dotazione di servizi tecnici
La Durata del Contratto di Locazione Concordato
La durata standard per questo tipo di contratto è di 3 anni + 2 anni di rinnovo automatico, oppure 4 anni + 2 anni, oppure 5 anni + 2 anni e così via. La disdetta può essere esercitata dal proprietario allo scadere dei primi 3 anni la motivazione deve essere compresa tra quelli indicati all’art. 3 della legge 431/1998, l’inquilino può invece recedere in qualsiasi momento dal contratto comunicandolo al proprietario con un preavviso di 6 mesi. Tuttavia anche in questo caso può essere concordato un periodo di preavviso inferiore. La disdetta deve essere comunicata al proprietario tramite lettera raccomandata.
La Cedolare Secca e il Contratto Concordato
Chi decide di applicare la “cedolare secca” al contratto di locazione concordato ottiene una tassazione IRPEF forfettaria sui canoni di locazione annui percepiti, il reddito assoggettato a cedolare secca è escluso dal reddito complessivo e non concorre alla variazione dell’aliquota. Per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per la registrazione, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.